De erfgrens is de juridische grens tussen twee percelen. Deze grens bepaalt waar uw eigendom eindigt en dat van uw buren begint. De erfgrens is vastgelegd in het Kadaster en wordt gebaseerd op meetgegevens en de akte van levering.
Belangrijk is dat een zichtbare afscheiding — zoals een schutting, haag of muur — niet altijd automatisch de juridische erfgrens is. In de praktijk wijkt de feitelijke situatie soms af van de kadastrale registratie, bijvoorbeeld door verplaatsingen in het verleden of onnauwkeurige plaatsing van bebouwing of beplanting. Door verjaring kan deze feitelijke situatie de juridische erfgrens worden, maar het kan ook zo zijn dat de kadastrale grens aangehouden moet worden.
Hieruit volgt dat er een verschil kan worden gemaakt tussen drie soorten erfgrenzen:
Wie zekerheid wil over de kadastrale erfgrens kan bij het Kadaster een grensreconstructie laten uitvoeren. Daarbij wordt de grens opnieuw ingemeten en zichtbaar gemaakt. Indien de kadastrale grens afwijkt van de feitelijke grens, dan dient de juridische grens bepaald te worden door vast te stellen of er eventueel sprake is van verjaring.
Erfgrensgeschillen ontstaan vaak in herkenbare situaties. De meest voorkomende conflicten zijn:
Een veelvoorkomende bron van ruzie met buren over de erfgrens is een schutting of haag die (deels) op het perceel van de buur staat. Dit kan jarenlang onopgemerkt blijven totdat één van de buren gaat verbouwen of verkopen.
Denk aan een schuur, veranda, aanbouw of overkapping die net over de kadastrale grens is geplaatst. Dit kan juridische gevolgen hebben, waaronder verwijdering of schadevergoeding.
Soms gebruikt een buur structureel een stuk grond of een oprit van de ander. De vraag rijst dan of sprake is van een recht van overpad (erfdienstbaarheid) of mogelijk zelfs verjaring.
Bij oudere woningen ontbreken soms duidelijke meetpunten of zijn kaarten onnauwkeurig. Dit kan leiden tot interpretatieverschillen.
Een belangrijk juridisch begrip bij erfgrensgeschillen is verjaring. In bepaalde gevallen kan iemand eigenaar worden van grond die oorspronkelijk in eigendom van de buren was.
Daarvoor moet sprake zijn van bezit: het exclusief en ondubbelzinnig gebruiken van de grond alsof men eigenaar is. Voorbeelden zijn het plaatsen van een schutting, bebouwing of langdurig afsluiten van het terrein.
Er bestaan verschillende verjaringstermijnen, afhankelijk van de omstandigheden en of sprake is van goede trouw. In dat laatste geval geldt een termijn van 10 jaar. Bij kwade trouw geldt een termijn van 20 jaar.
Belangrijk is dat niet elk gebruik automatisch leidt tot verjaring. Enkel het onderhouden van een strook grond of incidenteel gebruik is meestal onvoldoende. Bovendien rust de bewijslast bij degene die zich op verjaring beroept.
Omdat verjaring juridisch complex is en sterk afhankelijk van feiten en bewijs, is juridisch advies in deze situaties aan te raden.
Een erfgrensgeschil met buren kan grote gevolgen hebben, zowel juridisch als emotioneel. Tijdige duidelijkheid over de kadastrale grens en deskundig juridisch advies kunnen veel problemen voorkomen.
Twijfelt u over uw erfgrens of heeft u te maken met een lopend conflict? Neem gerust contact met mij op als specialist burenrecht. Een eerste beoordeling kan duidelijkheid geven over uw mogelijkheden en risico’s.