Ontdek je als opdrachtgever een gebrek na de oplevering van het bouwwerk? Dan kan je niet stil blijven zitten. De wet (artikel 6:89 BW) verplicht je om “binnen bekwame tijd” te protesteren bij de opdrachtnemer (aannemer) nadat je het gebrek hebt ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Hoe langer namelijk wordt gewacht, hoe groter de kans dat het gebrek verergert. Daarnaast wordt het moeilijker om de oorzaak te achterhalen en het gebrek te herstellen.
Wat valt precies onder “binnen bekwame tijd”?
De wet noemt geen vast aantal dagen of weken. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval, de aard van het gebrek en de deskundigheid van de opdrachtgever. Bij zichtbare gebreken geldt dat je vrijwel direct na de oplevering (vaak binnen enkele dagen) aan de bel moet trekken. Bij verborgen gebreken is dit uiteraard lastiger. Zodra het gebrek aan het licht komt (of redelijkerwijs ontdekt had moeten worden), gaat de klachttermijn lopen.
Belangrijke tip: Klachtplicht vereist schriftelijk bewijs. Mail of stuur een aangetekende brief naar de aannemer waarin je het gebrek helder omschrijft en verzoekt om herstel. Een vluchtig telefoontje is juridisch erg moeilijk te bewijzen.
Is het gebrek tijdig en correct gemeld bij de aannemer? Dan is de eerste horde genomen, maar gaat de volgende klok direct lopen: de verkorte verjaringstermijn van 2 jaar bij bouwgeschillen (artikel 7:761 BW).
Dit houdt in dat de rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat je over het gebrek hebt geklaagd. Onderneem je binnen die twee jaar geen juridische stappen en stuit je de verjaring niet? Dan kun je bij de rechter geen herstel, vervangende schadevergoeding of ontbinding meer afdwingen.
Deze termijn wordt wel verlengd als de opdrachtgever de aannemer een termijn stelt om het gebrek te verhelpen. Dan gaat de termijn van twee jaar pas lopen na het verstrijken van deze termijn voor herstel of nadat de aannemer heeft aangegeven dat hij niet zal herstellen.
Naast de verkorte termijn van twee jaar stelt de wet een absolute verjaringstermijn (artikel 7:761 BW) van:
Na het verstrijken van deze verjaringstermijn verjaart de rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk.
Ook deze verjaringstermijn bij bouwgeschillen kan verlengd worden als deze verjaart in de periode waarin de aannemer heeft aangegeven het gebrek te zullen onderzoeken of herstellen. Dan wordt de verjaringstermijn verlengd met zes maanden nadat duidelijk is dat de aannemer het onderzoek en de pogingen tot herstel overduidelijk is gestopt.
Op het moment dat het werk niet is opgeleverd en er worden gebreken geconstateerd, dan geldt de algemene verjaringstermijn van vijf of twintig jaar (artikel 3:307 BW). Een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis, in dit geval het vragen om deugdelijke oplevering van het werk, verjaart vijf jaar nadat deze vordering opeisbaar is geworden of twintig jaar nadat opeising mogelijk was.
Waar een verjaringstermijn nog door een schriftelijke aanmaning kan worden onderbroken (gestuit), kan een vervaltermijn dat niet. Is een vervaltermijn eenmaal verstreken? Dan ontleent de opdrachtgever hier geen enkel recht meer aan en is de aannemer definitief bevrijd van zijn aansprakelijkheid. De opdrachtgever moet voor het verstrijken van de vervaltermijn een rechtsvordering hebben ingesteld bij de toepasselijke rechter.
In de praktijk hanteren bouwcontracten en algemene voorwaarden (zoals de UAV of UAV-GC) vaak veel korte vervaltermijnen, bijvoorbeeld 5 of 10 jaar na oplevering van het werk. Hier wordt vaak onderscheid gemaakt naar de ernst van het gebrek.
In het geval van een consument kunnen vervaltermijnen onredelijk bezwarend zijn. Dan kan het zo zijn dat de aannemer geen beroep kan doen op de vervaltermijn.
Het is cruciaal om deze vervaltermijnen bij bouwgeschillen goed in de gaten te houden.
Een verjaringstermijn kun je ‘onderbreken’ of stuiten. Door de verjaring tijdig en op de juiste manier te stuiten, begint er een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Stuiten doe je door middel van:
Een schriftelijke aanmaning of schriftelijke mededeling waarin je ondubbelzinnig voorbehoudt dat je recht hebt op nakoming of schadevergoeding.
Het instellen van een daadwerkelijke eis bij de rechter of arbitragecommissie (zoals de Raad van Arbitrage voor de Bouw).
Zodra er vermoedens zijn van een gebrek in de uitvoering of oplevering, is snelle actie vereist. Zorg voor duidelijke, schriftelijke dossieropbouw en houd het verloop van de klacht-, verjarings- en vervaltermijnen nauwlettend in de gaten. Dit kan voorkomen dat je als opdrachtgever voor een onnodige afwijzing komt te staan of ervoor zorgen dat je als opdrachtnemer (aannemer) er juist voor kan zorgen dat je dit als verweer kunt gebruiken.
De belangrijkste vuistregels:
Meld gebreken direct én schriftelijk.
Houd de kalender scherp in de gaten voor de verjaringstermijnen.
Stuit de verjaring tijdig als de discussie of het herstel langer duurt.
Controleer de algemene voorwaarden (UAV/AVA) op kortere vervaltermijnen.
Heb je te maken met een gebrekkige oplevering, discussie over aansprakelijkheid of twijfel je of een vordering al is verjaard of vervallen? Neem gerust contact met mij als advocaat vastgoed op om de juridische positie van jouw dossier te bespreken.